承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




民事司法调解实务调研报告

周鹏龙


　　日益纷繁复杂，层出不穷的纠纷决定了要有与之相适应的多元化纠纷解决机制，司法调解作为多元化纠纷解决机制之重要方式之一，在定纷止争，促进社会和谐，维护社会正义、公平方面日益发挥着不可代替的优越性，尤其在我国大力构建和谐社会的时代背景下，充分发挥民事司法调解制度的作用和功效显得尤为重要和契合时机。因此在和谐社会大力推进的过程中发挥民事司法调解制度的作用和功能显得尤为重要。尤其面对实务界，理论界对民事司法调解制度的各种质疑和挑战，对诉讼调解制度进行实证研究更具有现实意义。因此本次调研本着从实务实证调查研究出发，在实务调研中了解民事司法调解制度在司法实践中的基本运行情况及其以调解方式办结案件的法律效果和社会效果，并在此基础上提出调解制度的现实意义及其功效，通过调查访问当事人及法官，参加法院审判活动及旁听个案等方法，提出民事司法调解在司法实践中运作中存在的问题并提出改进和完善建议，为民事司法调解制度的发展和完善尽一点微薄之力。

一、本次调研的基本情况。

　　本调研于2008年7月20日全面开始，分为两个时间段进行。第一阶段为2008年7月20日——2008年8月30日，该阶段主要通过在调研选择试点统计2008年度以调解方式办结案件的数量，记录调解案件案由、当事人地址或联系方式等基本信息，访问各案件承办法官及相关人员，以统计信息为基础通过实地走访当事人进行调查了解调解案件的法律效果及相关情况，并同时在每个环节做好记录。第二阶段为2009年1月20日——2月20日，该阶段在第一阶段的基础上继续在同一调研试点统计尚未统计的以调解办结的案件，记录调解案件案由，当事人地址或联系方式等基本信息，访问各办案法官及相关人员，以统计信息实地走访当事人进行调查了解调解案件的质量及相关情况，并同时做好记录。

二、本次调研的试点。

　　本次调研课题为《少数民族地区基层人民法院民事司法调解制度运行机制及法律效果调查》，主要针对少数民族地区基层法院的诉讼调解基本情况及法律、社会效果的实证调研。基于此本次调研地点选择在宁夏回族自治区海原县人民法院及其各派出法庭，包括海城镇法庭，李旺法庭和西安法庭三个派出法庭。

三、本调研的基本内容。

　　本次调研属于民事司法调解实务调研，其内容主要包括：
（1）、海原县人民法院及其各派出法庭（海城镇法庭、李旺法庭、西安法庭）民事司法调解基本运行机制及其特色之处。
（2）、实地走访当事人，调查以调解方式办结案件的法律效果及其基本情况。
（3）、实地访问法官对民事司法调解的态度，经验以及调解感想等。
（4）据以上调研提出民事司法调解在司法实践中的作用和意义等并提出存在的问题，同时给予改进和完善建议。

四、本调研基本构思以及调研报告结构安排

　　本次调研课题：“少数民族地区民事司法调解制度运行机制及其法律效果调查报告”，主要有两部分组成：（一）少数民族地区民事司法调解制度运行机制;（二）少数民族地区民事司法调解制度法律效果调查。

五、海原县人民法院诉讼调解制度存在之可行性分析

　　在构建社会主义和谐社会过程中，诉讼调解作为人民法院定争止纷的一种结案方式，通过审判人员在征得当事人同意后就案件达成调解协议，达到案结事了的目的，对促进纠纷的柔性解决、实现社会稳定发展起着举足轻重的作用。
（一）、审判压力过大与审判人员有限的矛盾十分突出，调解制度可以有效缓解案多人少的矛盾。（以海城镇法庭为例）
民事案件相关情况统计表
年 件 收案 结案 办案人数 审判人数 人均收案 人均收案率 人均结案 人均结案率
2006年 190 186 3 3 64 33.3% 62 33.3%
2007年 230 229 4 3 57.5 25% 76.3 57.25%
2008年 281 280 4 3 93 35% 93.3 70%

　　纵观上表可看出，海原县人民法院海城镇法庭审判人数由2006年3人增加至2008年4人，年均增长率为25%，人均收案率由 2006年33.3%增至2008年35%，人均结案率由2006年33.3%增至2008年70%，据此可见该院审判压力过大与审判人员有限的矛盾突出，而民事司法调解制度可以有效缓解案多人少的矛盾。

（二）、本院受理案件有近六成以调解方式结案。

民事案件调解情况统计表
年度　　　件 收案 结案 判决 调解 调解率
2006年 190 186 80 106 56.99%
2007年 230 229 105 124 54.15%
2008年 281 280 110 170 60.71%

　　由本表可知该院2006年至2008年诉讼调解案件由106件增至170件，调解率由56.99%增至60.71%，基本达到六成调解率，符合本院的司法形势，有效以调解方式解决民事案件，取得定纷止争的和谐结果。

（三）、诉讼调解有助于实现社会的公平正义。公平正义是法律永恒追求的基本价值目标，是构建和谐社会的基础。法官作为司法人员，作为公平正义的法律使者，行使着国家公权力，是社会稳定和谐的调节器。而法院诉讼调解的灵魂就在于它的公正性，调解的前提是分清责任、明辨是非。法官在分清责任、明辨是非后，通过运用调解手段居中化解当事人矛盾纠纷，从而让全社会各方面的利益关系得到妥善协调，人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理，社会公平和正义得到切实维护和实现。