辽宁省沈阳市住房制度改革办公室


沈阳市个人所购公有住房上市出售试行办法
沈阳市住房制度改革办公室


第一章 总则
第一条 为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，搞活我市房地产市场，改善居民住房条件，允许个人所购公有住房上市出售，制定本办法。
第二条 本办法只适用于个人所购公有住房首次进入市场上市出售的管理。
第三条 个人所购公有住房是指1983年以来，职工或居民按照市政府不同时期规定的房改政策和价格购买的公有住房。
第四条 个人所购公有住房，在取得房屋所有权证和契证（完税或免税凭证）后即可出售。但有下列情况之一的住房暂不允许出售：
（一）户口冻结地区和改变使用性质的；
（二）其它暂不允许出售的。
第五条 个人所购公有住房出售应遵循以下原则：
（一）个人所购公有住房，必须取得全部产权以后，方可上市出售；
（二）个人所购公有住房出售后，不得造成新的住房困难；
（三）个人所购公有住房允许以市场价出售，但该户职工所购公有住房出售后，不再享受以房改价购买单位公有住房。

第二章 税费
第六条 个人所购公有住房出售，卖方向税务部门交纳售价5％的综合税款（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税）；向土地管理部门交纳售价1％的土地收益金。
第七条 个人所购公有住房出售，买方向财政部门交纳契税，税率按省政府规定执行；向房产交易部门交纳售价0．5％的交易手续费。
第八条 个人所购公有住房出售，买卖双方各向税务部门交纳售价0．5‰的印花税。
第九条 对个人所购公有住房出售后一年期限内，又购进住房的可视同居住住房调换。购进住房支付房款高于出售住房售价的，按5％交纳的综合税款可全额退还；购进住房支付房款低于出售住房售价的，按支付购房款所占售房售价的比例退还按5％交纳的综合税款。
第十条 上述退还已交纳的税款时，凭出售、购进住房的纳税凭证和购房证明，经房产交易部门、税务部门、财政部门审核确认后，由财政部门列支。
第十一条 对个人所购公有住房出售后，在规定的一年期限内又购进住房的，可按购进住房高于其出售住房售价的差额交纳交易手续费和契税。
第十二条 对买卖双方相互购买个人所购公有住房的，可按差价0．5％交纳交易手续费，由双方各承担一半，并由差价支付方按差价交纳契税。
第十三条 上述5％的综合税款、1％的土地收益金、契税、0．5％的交易手续费、0．5‰的印花税，由财政、税务、土地、房产交易等部门派员组成综合征管组，进行征管（退还）。

第三章 程序
第十四条 个人所购公有住房出售，应先向区房产交易管理部门申请办理交易手续，并提交下列材料：
（一）房屋所有权证；
（二）契证；
（三）经同住成年人共同签字的同意书；
（四）本人及同住成年人身份证和户口簿或其他户籍证明。
第十五条 经房产交易部门审核允许出售的，双方应向房产评估部门申请评估，评估后持房产评估报告，到房产交易部门填写《沈阳市房屋买卖审批书》，经房产交易部门审核后，办理交易手续，到市房地产市场综合征管组交清应交税、费。
第十六条 双方当事人在办理交易手续并交清税费后30天内，应向房屋所辖房产产权管理部门申请变更登记，领取《房屋所有权证》。到房屋所在区土地管理部门申请土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。

第四章 其它
第十七条 个人所购公有住房出售后，其售后维修仍按《沈阳市公有住房售后维修管理实施细则》的有关规定执行。个人缴付的公共部位维修费和售房产权单位提取的公共部位维修基金，随住房产权的转移，一并转到新的产权人名下。
第十八条 本办法由沈阳市住房制度改革办公室负责解释。
第十九条 本办法自1997年10月1日起在我市各区试行，执行期暂定三年。



1997年10月1日
“非法营运”的核心问题是“进行职业活动”

刘建昆


　　对利用道路公物进行职业活需要道路公物行政机关行政许可，王名扬先生在介绍法国公产法时候即有所涉及：“和公产的治安管理有密切关系的一个问题，是利用公产进行职业活动问题。例如:利用公共道路进行汽车运输业务和出租汽车业务、利用河流进行拖船业务等。这些活动一方面符合公产的共用使命，另一方面超过一般的正常利用，法国对于这类活动没有统一的管理规则。有的需要事先得到允许，有的只受一般治安警察限制。有的限制使用的企业单位，以保护公物受特许人的利益。”但是目前缺乏更为详尽的介绍。

　　在我国这一许可也是历史悠久，从民国时期即存在这一制度。将道路运输分为营业性运输和非营业性运输，并对于营业性运输进行管制，这在早期应当是为了获取道路收益，是国家公物管理中收益权的一个方面。毕竟公物的职业化利用与一般使用之间还是有一定差异的。目前，基于利用道路公物的职业活动，即道路营运许可，管理目标已经并不单一，已经超越了道路收益这一最初的目标。这一许可包括了对驾驶人员驾驶和营运资格的审核；对车辆在密集营运下的安全（额外的车检）；对公共收费的价格管制；对经营者的制约以保证消费者享受良好的服务；以及对车辆是否有符合规定的保险保障等众多的管理目标。在我看来不太理解的，还有所谓的“总量控制”，超出总量一概不发。我对这种做法的必要性感到怀疑，总感觉是计划经济的残余。总量控制使大量可能进入市场进行合法营运的出租车实现不了职业化而变成黑车。

　　非法营运与善意搭乘之间的区别，确实还值得更为深入的研究。我国2004年的《道路运输管理条例》第六十四条规定“违反本条例的规定，未取得道路运输经营许可，擅自从事道路运输经营的，由县级以上道路运输管理机构责令停止经营；有违法所得的，没收违法所得，处违法所得２倍以上１０倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足２万元的，处３万元以上１０万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这一规定是从行政许可的角度进行的，原亦无不可；但未免失于粗疏。对于“道路运输经营”、“非法营运”以及“善意搭乘”之间的区别和联系，我想最核心的一点，仍然在于对“经营”或者“营运”是否作为“职业活动”这一根本性问题的判断。在这一点上，王名扬先生无疑是正确的。

　　在上海倒钩案中，执法机关仅凭一次“圈套”取证，就认定“擅自从事道路运输经营”（非法营运），则是完全没有把握甚至故意曲解对“经营”中包含的稳定的、职业化的活动这一特征。而认定营运的职业化，必然需要执法机关做称长期的跟踪、调查，综合各方面证据才可以认定，这无疑对执法机关的执法成本和执法能力提出新的挑战。