安徽省人民政府


安徽省城市住宅区物业管理暂行办法

安徽省人民政府令

第９２号


　　《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经１９９７年９月２９日省人民政府第１３９次常务会议通过，现予发布施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　回良玉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九七年十月二十五日



《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经1997年9月29日省人民政府第139次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的居住环境，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区内房地产开发单位综合开发、配套建设的住宅区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第四条 省建设行政主管部门主管本省城市住宅区物业管理工作，县级以上城市人民政府房地产管理部门（以下称物业管理主管部门）主管本地区城市住宅区物业管理工作。
市政、环卫、规划、交通、公安、工商、物价等行政主管部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

第二章 业主大会及业主委员会
第五条 住宅区交付使用后，入住率达到50％以上时，所在地物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开业主大会，选举产生业主委员会。
第六条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席方能举行。
业主出席业主大会，实行住宅房屋一户一投票权。非住宅房屋，每100平方米建筑面积有一投票权；100平方米以下有房屋所有权证的，每证有一投票权。
第七条 业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按照本办法规定负责召集。召集业主大会，业主委员会应负责在会议召开7日前将会议审议的事项通知各业主。
经持有10％以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议后14日内就其提议的事项召开业主大会。
第八条 业主大会行使下列职权：
（一）决定或者批准住宅区内关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）听取和审查业主委员会的工作报告；
（五）监督业主委员会的工作；
（六）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会的章程。
业主大会的决定，须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在业主中选举产生，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第十条 业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审议决定住宅区房屋公共部位维护费和公用设施专项费的使用；
（四）采取招标或者其他方式，聘请物业管理企业对住宅区物业进行管理，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项，必须经业主大会批准。
第十一条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，关应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

第三章 业主公约
第十二条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。
第十三条 业主公约包括下列内容：
（一）住宅区名称、地区、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业各项养护、维修和管理服务费的交纳；
（八）业主在住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约的示范文本，由省建设行政主管部门统一制定。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报所在地物业管理主管部门备案。
第十四条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业
第十五条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。
住宅区业主委员会成立后，业主委员会应按照本办法规定聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第十六条 业主委员会与物业管理企业签订的住宅区物业委托管理合同，应报所在地物业管理主管部门备案。
住宅区物业委托管理合同的主要内容包括：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式等权利义务条款。
住宅区物业委托管理合同的示范文本，由省建设行政主管部门统一印制、发放。
第十七条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理企业资质等级标准及资质管理办法，由省建设行政主管部门制定。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第十九条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅区物业委托管理合同；
（二）制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）接受业主委员会和业主的监督、检查；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
（五）接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。

第五章 住宅区物业使用与维护
第二十条 住宅区综合验收合格后，房地产开发单位应向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
第二十一条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅区房屋公共部位维护费中支出。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
第二十二条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化地、娱乐场所，停车场、自行车房（棚）等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅区公用设施专项费中支出。
第二十三条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支出。
第二十四条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
（二）占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房（棚）等堆放杂物或者进行违法建设；
（三）损坏、占用绿化地；
（四）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
（六）发出超过规定标准的噪音；
（七）随意停放自行车和机动车辆；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第六章 住宅区物业管理费用及专用房屋
第二十六条 房地产开发单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投资的0．6％－1％的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费，专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。
住宅区公用设施专项费由所在地物业管理主管部门设专帐管理，业主委员会向物业管理主管部门申请使用，具体管理办法由所在地城市人民政府制定。
第二十七条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。
第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会。
本条第一款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
本条第一款规定的商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
第二十九条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准划拨住宅区公用设施专项费和提供商业用房的，原房地产开发单位应给予经济补偿或者由所在地城市人民政府按有关规定予以解决。
第三十条 住宅区房屋公共部位维护费由业主按所在地城市人民政府有关规定缴纳，并由业主委员会以房屋本体为单位设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不提挪作他用，具体办法由所在地城市人民政府制定。
第三十一条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由所在地物价部门会同物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。
未经所在地物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。
第三十二条 住宅区各项物业管理费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督、检查。

第七章 罚 则
第三十三条 业主和非业主使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第三十四条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由所在地物业管理主管部门处在1000元－10000元的罚款，并可按规定降低或
者注销其物业管理资质。
第三十五条 违反本办法第十七条规定，未取得物业管理资质等级证书、擅自承揽物业管理业务的，由所在地物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000元－20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。
第三十六条 违反本办法第二十五条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第三十七条 房地产开发单位违反本办法第二十六条规定的，由所在地物业管理主管部门责令限期履行，并从滞纳之日起，按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期未履行的，可申请人民法院强制执行。
第三十八条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十九条 城市人民政府可根据本办法规定，结合实际，制定实施细则。
第四十条 本办法发布后新建的住宅区，必须按照本办法规定实行物业管理；本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当根据本办法规定在2年内过渡为物业管理。
非住宅区以及国家机关、企业事业单位和社会团体自建的住宅区的物业管理，参照本办法执行。
第四十一条 本办法具体应用中的问题，由省建设行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月25日
广东省中山市人民政府


印发《中山市市属公有工业企业营者年薪制试行办法》的通知

中府［1999］74号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市市属公有工业企业经营者年薪制试行办法》 发给你们，请贯彻执行。

一九九九年七月八日


中山市市属公有工业企业经营者年薪制试行办法

第一条 为调动经营者积极性，提高企业效益，实现市
属公有资产的保值增值，根据我市市属公有工业企业经营的
实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市属公有全资工业企业。市
属公有控股工业企业可参照本办法执行。
第三条 企业经营者年薪制是依据企业规模和经营业
绩，以年度为单位，支付经营者收入的一种分配形式。
经营者是指经理或厂长1人。
第四条 经营者年薪收入应遵循如下原则：
㈠在工作实绩考核的基础上，体现多劳多得的按劳分配
原则；
㈡经营者的年薪收入与职工工资收入相分离的原则；
㈢坚持贡献、责任、风险、利益相一致的原则。
第五条 实行年薪制的经营者，必须与资产经营公司或
董事会签定资产经营责任书，资产经营责任书期限一般为3
年。资产经营公司或董事会根据资产经营责任书有关条款，
可解聘经营者。
第六条 经营者年薪收入，由基薪和风险收入两部分组
成。
第七条 经营者的基薪是以本市上年度职工平均工资为
基数，按企业类别掌握在3—5倍之内（一类企业5倍、二类
企业4倍、三类企业3倍）。
㈠企业按以下标准划分类别。
一类企业：
1、资产总额或销售收入在1亿元以上（含1亿元）的盈
利企业；
2、资产总额、销售收入均在4000万元以上（含4000万
元）不足1亿元，上年度净利润100万元以上的企业。
二类企业：
1、资产总额或销售收入在4000万元以上（含4000万元）
不足1亿元的盈利企业；
2、资产总额、销售收入不足4000万元，上年度净利润
50万元以上的企业。
三类企业：
不列入一、二类企业的其他企业。
㈡经营者的基薪在经营者与资产经营公司或董事会签订
资产经营责任书时确定，基薪确定年限与资产经营责任书签
订年限相一致。
㈢新办企业经营者的基薪由资产经营公司或董事会参照
本办法确定。
第八条 经营者风险收入是指根据企业经营效益状况计
算的收入，并与企业的盈利（减亏）、资产负债率、缴纳税收
以及安全生产管理状况等挂钩。风险收入由效益收入和指标
考核值两部分组成。
㈠效益收入：盈利企业按企业本年度净利润确定经营者
的效益收入，亏损企业按本年度减亏额确定经营者的效益收
入。
效益收入根据企业净利润或减亏额分别按比例分档提成
累进计算。净利润或减亏额在100万元以内（含100万元）
的，提取比例不超过6%；超过100万元至500万元（含500
万元）的部分，提取比例不超过6.5%；超过500万元的部分，
提取比例不超过7%。当本年度企业净利润或减亏额小于上年
度企业净利润或减亏额时，效益收入按减少的比例递减。
㈡指标考核值：通过企业的资产负债率、缴纳税收、
安全生产管理状况三项指标进行量化考核。
1、资产负债率指标：按企业资产负债率情况核定。企业
资产负债率超过60%的，须按一定比例扣减经营者效益收入，
扣减比例最高不超过10%；如本年度资产负债率与上年度资
产负债率相比出现下降的，按一定比例予以补提效益收入。
企业资产
负债率（F）
扣减效益
收入比例
补提效益
收入办法
F≤60%
0
按每下降1个
百分点的资产负债
率补提1%效益收入
的比例计提，效益
收入的补提比例不
得高于效益收入的
扣减比例。
60% 1%

62% 2%

64% 3%

66% 4%

68% 5%

70% 6%

75% 7%

80% 8%

85% 9%

F>90%
10%

2、缴纳税收指标：缴纳税收是指企业应向国税和地税缴
纳的各项税金和教育费附加。企业有下列情况的，须扣减经
营者效益收入：
①企业本年度缴纳入库税收小于上年度的，扣减效益收
入比例与税收缴纳减少比例相同；
②企业本年度出现欠税的，扣减10%的效益收入。
以上两项扣减比例之和最多不超过效益收入的10%。
3、安全生产管理状况指标：企业因安全生产事故造成人
员伤亡或较大经济损失的，须扣减经营者效益收入。重伤1
人以上3人以下（含3人）或经济损失50万元以上（含50
万元）少于100万元的，扣减比例为效益收入的5%；重伤4
人以上（含4人）或死亡1人以上（含1人）或经济损失100
万元以上（含100万元）的，扣减比例为效益收入的10%。
第九条 实行年薪制的企业，其计算效益收入的净利润
或减亏额除必须符合国家有关财会核算规定外，还须作以下
两项扣除：
（一）本年度未收回货款的销售收入但已结算实现的净
利润；
（二）超过一年（含一年）未有动用的产成品成本。
第十条 实行年薪制的第一年，经营者应向企业缴交经
营风险抵押金。一类企业不少于3万元；二类企业不少于2
万元；三类企业不少于1万元。亏损企业可按上述标准的50%
缴交。
第十一条 企业每年从经营者风险收入中提留40%作为
风险基金存留企业，存入经营者专户。经营者次年度风险基
金存入时，可将上年度风险基金（须连同上年度已提取的年
薪收入合并扣减个人所得税）及利息取回。经营者离任时，
风险基金余额归还给经营者。
第十二条 经营者在经营中盈利企业出现亏损或亏损企
业出现增亏时，须给予企业经济补偿，补偿金额按提取利润
提成值的同样比例计算，并在风险基金中扣除。风险基金不
足以支付补偿的，应在下年度按基薪的40%逐月扣减。经营
者离任时仍未补足的，用风险抵押金或自有资金抵补。
第十三条 经营者的基薪，按月支付。风险收入应在次
年4月底前，由资产经营公司或董事会负责组织社会中介机
构或财会总监进行审核后兑现。
第十四条 鼓励和允许企业经营者将风险收入的一部分
转换为企业股权。换股比例可在资产经营责任书中商定。
第十五条 经营者的基薪和风险收入在当年企业成本费
用中列支。
实行经营者年薪制的企业，其经营者的年薪收入在工资
总额中单列，不得挤占职工的工资总额，同时不列入计提职
工工会经费、职工福利费、职工教育经费的工资总额。
第十六条 实行经营者年薪制的企业，经营者不得再领
取企业内部的工资、加班加点工资、奖金、津贴、补贴和其
他收入。
第十七条 经营者的年薪收入依法纳税。
第十八条 企业要健全会计、审计制度，向资产经营公
司如实反映完成各项考核指标和经营者收入。有虚假、虚报
行为的，追究经营者责任；利用职权吞占国有资产、化公为
私的，依法追究其法律责任。
第十九条 企业经营者年薪制方案由资产经营公司或董
事会制定和负责组织实施，并接受劳动、财政、国资和工业
管理部门的检查监督。
第二十条 实行经营者年薪制的企业，其他管理人员的
工资及企业工资总额和工资分配形式由企业按照省政府粤府
办[1995]35号文有关规定制定，报劳动部门备案；未设立董事
会的，须经资产经营公司审定后，报劳动部门备案。
第二十一条 本办法自1999年7月1日起施行。