湖北省荆门市人民政府


市人民政府关于印发《荆门市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》的通知

荆政发[2000]18号

各县、市、区人民政府,市政府各部门,各大中型企业、事业单位:
　　现将《荆门市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》印发给你们,请遵照执行。

二○○○年五月十八日

荆门市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法


　　第一条　为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易活动,促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需要,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市城区范围内已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的管理。
　　第三条　本办法所称已购公有住房和经济适用住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
　　本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
　　本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易,包括住房转让(含买卖、交换、赠与)、住房抵押和住房租赁。
　　第四条　市房地产管理局是本市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易的行政主管部门。
　　第五条　已取得合法房屋产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市交易:
　　(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
　　(二)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
　　(三)不符合城市规划及三层以下的住房,或处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
　　(四)产权共有人不同意出售的;
　　(五)已抵押且未经抵押权人书面同意上市转让的;
　　(六)各级各类学校(含幼儿园)的教职工宿舍,建在校园内而又无法划分开的;
　　(七)法律、法规及市人民政府规定不宜上市交易的。
　　第六条　已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房地产交易管理部门提出申请,并提交下列材料:
　　(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表;
　　(二)土地使用权证书和房屋所有权证书;
　　(三)身份证及户籍证明或者其它有效身份证件;
　　(四)同住成年人同意上市转让的书面意见。
　　第七条　房地产交易管理部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核,自收到申请之日起5日内作出是否准予上市出售的书面意见。
　　第八条　经房地产交易管理部门审核准予上市出售的住房,由买卖当事人签订《荆门市房屋买卖契约》,并办理交易鉴证手续。
　　房屋交易价格由双方协商议定,房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对交易价格明显低于市场价格的住房可进行现场查勘和评估。
　　房改房上市出售的,由房地产交易管理部门书面通知原产权单位是否购买该住房,原产权单位在收到通知之日起5日内作出书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。
　　第九条　住房买卖当事人按规定到有关部门缴纳有关税费后,由房地产交易管理部门办理交易过户登记手续。
　　买卖当事人在办理完房屋所有权转移登记手续之日起30日内,凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
　　房地产交易管理部门应将当事人房屋权属过户主要材料送当地居民委员会备案。
　　第十条　凡已购公有住房和经济适用住房上市交易的,应在房地产行政管理部门设立的房地产交易市场进行,禁止私下交易。
　　第十一条　已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设备维修基金管理方式不变,其结余部分不予退还,并随房屋产权同时过户。
　　第十二条　已购公有住房和经济适用住房上市出售时,有关税费的缴纳和减免按下列标准执行:
　　(一)免征营业税、土地增值税、个人所得税和土地使用税;
　　(二)减半征收城建税、教育费附加、房产税;
　　(三)买方按成交价的2%缴纳契税;
　　(四)买方按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款;
　　(五)买卖双方各按成交价的0.5‰缴纳印花税;
　　(六)买卖双方各按成交价的0.25%交纳房地产交易综合服务费;
　　买卖当事人申报的成交价格明显低于市场价格的,以评估价为基数计算缴纳前款规定的税费。
　　第十三条　当事人相互交换已购公有住房和经济适用住房产权的,由差价支付方按差价交纳2%的契税;0.5‰的印花税以及按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款,当事人双方各按房地产价值总值分别缴纳0.25%的交易综合服务费。
　　第十四条　已购公有住房和经济适用住房赠与的产权过户登记手续,按已购公有住房和经济适用住房上市出售的有关程序办理。并由受赠人按房屋评估价格缴纳2%的契税、0.5‰的印花税以及按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款、0.5%的交易综合服务费。
　　第十五条　已购公有住房和经济适用住房设定低押权的,按《荆门市房地产抵押管理办法》的规定办理登记手续。
　　第十六条　已购公有住房和经济适用住房出租的,按《荆门市房屋租赁管理办法》的规定办理登记手续。
　　第十七条　城区职工以成本价购买,产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
　　以标准价购买,职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,可以先按照成本价补足价款及利息,原购住房全部产权归个人所有后,已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理。
　　第十八条　鼓励城区职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以比照房屋产权交换税费标准缴纳税费。
　　第十九条　已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
　　第二十条　违反本办法第五条的规定,上市交易已购公有住房和经济适用住房的,由房地产行政主管部门依照相关法律、法规及规章的规定没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。
　　第二十一条　违反本法规定,将已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。
　　第二十二条　房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十三条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起诉讼,逾期不申请复议或起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
　　第二十四条　各县(市)人民政府可根据本办法制定已购公有住房和经济适用住房上市交易管理的实施办法。
　　第二十五条　本办法由市房地产管理局负责解释。
　　第二十六条　本办法自公布之日起施行。


论法律职业道德

河北保定 071000 中央司法警官学院 刘城志

【内容摘要】 法律职业道德，是指法官、检察官、律师等法律职业人员在其职务活动与社会生活中所应遵循的行为规范总和。法律职业道德是社会伦理体系的重要组成部分，是社会道德在法律职业领域中的具体体现和升华。在我国，法律从业者包括，法官、检察官、律师等，因此就形成了法官职业道德、检察官职业道德、律师职业道德等。社会呼唤所有的以法律为职业的人员应该担负起建设法治国家的使命，并要求其具有很高的职业道德水平。因此法律职业道德在现实生活和司法实践中具有和特殊的意义。
【关键字】 法律职业道德 渊源 功能 法律从业者

在目前的法律职业研究中，法律职业伦理和法律职业道德是出现频率较高的两个概念，且通常被作为同一个概念使用。当然，也有学者将二者加以区别。例如，有人认为，法律职业道德的含义包括了职业行为规范、道德品质和调整法律工作中社会关系的道德规范，因此其含义要广于法律职业伦理；也有人将法律职业伦理与法律职业道德从实质层面和主观层面予以区分。处于实质层面的属于伦理问题，即究竟应做什么和不得做什么？处于主观层面的属于道德问题，即对某种行为内容的态度、心理准备、心情、动机等。所以，关于法律职业人当为或不当为之基准是职业伦理；关于法律职业人就法律职业伦理内容所产生的态度、心情、动机等即为法律职业道德的问题。
一、法律职业道德概述
从广义的角度而言，可以将法律职业道德分解为两个层面，即法律职业道德规范和法律职业者个体的道德品性。前者反映了法律职业伦理关系的规范性的要求，具有客观性、社会性；后者是伦理规范内化为个体的道德选择、道德品性，是人遵循为人之道所引起的收获、体验，具有主观性和个体性
任何职业，因其是人们长期所从事的具有专门业务和特定职责的社会活动，有着独特的职业责任和职业纪律，因此形成了特殊的道德准则和规范。法律职业道德，是指法官、检察官、律师等法律职业人员在其职务活动与社会生活中所应遵循的行为规范总和。法律职业道德是社会伦理体系的重要组成部分，是社会道德在法律职业领域中的具体体现和升华。伯尔曼在《法律与革命》中将法律职业道德的传承作为法律职业共同体的一个重要特征。①
（一）法律职业道德的渊源
由于道德的内部结构非常的复杂，包括行为、意识、规则等，因此道德的表现形式也非常的复杂。从规范形式看，法律职业道德的渊源主要表现为以下几个方面：
1、法律
法律规范必然吸收伦理道德规范这是法律与道德的天然关系的结果。伦理道德规范中的核心内容往往被法律所吸收，上升为法律规范。 比如《中华人民共和国法官法》第三条规定：“法官必须忠实执行宪法和法律，全心全意为人民服务”。法官在司法实践中应当遵守的一些伦理规范被纳入到法官的法律义务规范中。在《中华人民共和国检察官法》中也有类似的规定。《中华人民共和国律师法》在总则部分规定：“律师执业必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律”。
2、司法解释
这方面主要涉及法官、检察官的职业道德，当然很多方面也包括了律师、警察等其他法律职业人员的职业道德。比如最高人民法院、最高人民检察院都有关于适用《刑事诉讼法》的司法解释，其中的许多内容也涉及法官、检察官、律师的职业道德。
3 、行政法规
这一类主要集中在行政管理部门。像国务院颁布的《法律援助条理》中有关律师的法律职业道德规范。
4、部门规章
比如司法部、公安部等部门发布的有关法律职业道德规章的内容。比如司法部制定的关于《律师违法行为处罚办法》等。
5、行业规范
目前主要的法律职业者大都有自己的行为道德规范，如最高人民法院发布的《中华人民共和国法官职业道德基本准则》，最高人民检察院发布的《检察官职业道德规范》，中华全国律师协会发布的《律师职业道德和执业纪律》。这些行业规范反映了法律职业道德的伦理规范。学习和研究法律职业道德主要依靠这些行业规范。
6、国际公约
这方面主要集中在联合国国际人权公约，特别是有关刑事法律方面的法律文件中，比如《执法人员行为守则》，《关于司法机关独立的基本原则》，《有关检察官作用的基本准则》《关于律师作用的基本准则》等。这些文件就有大量的涉及的法律职业包括法官、检察官、律师、警察等法律职业人员的伦理要求和规范。
7、道德规范
职业道德规范的渊源除了，法律和有关法律职业的伦理规范外还包括一般的社会伦理道德。 职业道德是社会伦理的升华。在这方面的规范包括国家制定的有关职业道德规范的内容，其中重要的有，中国共产党第十六届四中全会通过的《中共中央关于加强社会主义文明建设若干问题的决定》，以及中央颁布的《公民道德建设纲要》。
（二）法律职业道德的基本原则
法律职业道德原则的基本内容构成了法律职业人员共同遵循的基本要求。我国的法律职业道德原则的要求主要包括：
1、忠实执行宪法和法律，维护法律的尊严
我国是社会主义国家我国的宪法和法律规定国家的一切权力属于人民，我国法律职业人员的权力和权利来自于人民，必须对人民负责。我国《法官法》第三条规定“法官必须忠实的执行宪法和法律，全心全意为人民服务。”《检察官法》第三条规定：“检察官必须忠实执行宪法和法律，全心全意为人民服务”。《律师法》第三条规定：“律师执业必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和职业纪律”。
无论从法律的规定还是现实的实践的要求看，法律职业人员都必须把忠实执行宪法和法律，维护法律的尊严原则作为执业的首要原则。
2、以事实为依据，以法律为准绳
我国的三大诉讼中都规定了“以事实为依据以法律为准绳”的原则，在我国“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”是社会主义法治的基本原则。以事实为依据，以法律为准绳，是法律职业人员贯彻社会主义法治基本原则和正确使用法律的基本要求。这一原则在法律职业主体的相关法律中都有反映。《法官法》第七条规定：“法官审判案件必须以事实为依据，以法律为准绳，秉公办案，不得徇私枉法”。《检察官法》第八条规定：“检察官履行职责必须以事实为依据，以法律为准绳，秉公执法，不得徇私枉法”。《律师法》第3条规定：“律师执业必须以事实为依据，以法律为准绳”。
对于法律职业人员的职业活动而言，以事实为依据，以法律为准绳，如鸟之两翼，缺一不可。它贯穿于法律职业人员职业活动的全过程，是检察和评判法律职业人员职业水平高低的标准。
3、互相尊重、互相配合
法律职业人员必须发挥互相配合，互相协作的精神，才能顺利完成职业任务
法律职业是享有崇高威望地位和声望得职业，法官、检察官、律师虽然各司其职，互相区别，互相监督，但也互相配合，相辅相成，虽然担负的职责各不相同，但是目的是相同的，就是维护司法公正，维护国家和人民的利益。因此，法律职业人员在人格和依法履行职责的地位方面是平等的。
互相尊重，互相配合，要求法律职业人员在履行法律职责的过程中做到严守纪律，依法执业，不超越职权擅自妨碍其它法律职业人人员的正常的办案，同时还要求法律职业人员谦恭有礼，遵守有关司法礼仪。
4、恪守职责、勤勉尽责
恪守职责、勤勉尽责就是要求法律职业人员严格遵守基本原则。工作积极，认真负责是恪守职责、勤勉尽责的基本要求。法律职业人员要认清自己的职责，还要在履行职责时以积极的态度想方设法按照要求做好每一件工作。
5、清正廉洁、遵纪守法
清正廉洁、遵纪守法的原则，就是要求法律职业人员在法律职业活动中不利用自己在职务上的便利为自己谋取非法利益，不在从事自己的职业活动中做出违反法律以及行业规章规定的行为，保持一身正气、清正廉洁的优良作风。
坚持这一原则，就是要求法律职业人员具有清正廉洁、遵纪守法、无私奉献，敬业献身的精神，这也要求法律职业人员不辞苦劳，辛勤工作，时时刻刻把工作放在第一位。
（三）法律职业道德的社会功能
由于道德渗透在社会生活的方方面面，它具有能动的社会作用，对社会生活的规范和发展产生巨大的积极的促进作用，法律职业道德作为职业道德的一种，也必然具有一定的社会功能，只不过这些功能通过法律职业者的职业行为]和生活表现出来的。法律职业伦理的社会功能包括示范功能、调节功能、提升功能、辐射功能
1、示范功能
示范意义上的法律职业伦理是对法律职业者个人和法律职业环境的具体道德上的描述。②我国目前的法律职业大多数有自己的成文的职业道德规范，这些规范本身就具有示范性的特征。加强法律职业道德建设就是要弘扬这些优秀的法律职业道德，在法律职业人员中树立先进的法律道德意识，来培养自觉遵守职业道德规范的良好习惯。法律职业伦理所具有的示范功能可以为法律职业者的职业行为和个人行为做出分类。
法律职业者首先是社会中的一个活生生的具体人，由于其承担的是法律工作，这种工作的性质就要求他们具有比一般社会公众具有更高的道德水平和道德素养，这在法律职业伦理规范中就涉及法律职业主体的业外活动规范。这些规范对法律职业者的行为必然有引导和示范作用。
其次，也是法律职业伦理最本质的内容是通过法律职业主体的执业行为体现出来的，其中反映出来的职业伦理规范由于为整个执业群体所认可，法律职业伦理的示范作用不仅在于唤起和影响每一个法律职业者良好的道德品质的形成，更重要的是在法律职业中建立的和贯彻一定的法律职业的道德和基本规范。